Износ здания, оценка, способы усиления
24 ноября 2023
Разрешение на реконструкцию — как его получить?
Одним из приоритетных способов восстановления изношенных зданий является строительная реконструкция. Но поскольку этот процесс предполагает более серьезные изменения, чем ремонт, проводить его без одобрения соответствующими органами запрещается. О том, как запросить и получить разрешение на реконструкцию, мы рассказываем в этой статье.
Что такое реконструкция дома
Градостроительный кодекс объясняет этот процесс как перестройку, при которой изменяются ключевые параметры сооружения, а именно количество этажей, площадь и высота этажа. К этим работам можно отнести замену либо восстановление деформированных несущих элементов объекта, выполнение капремонта, а еще смену целевого профиля сооружения или перестройку объекта, которое так и не было достроено. Если реконструируют фасадную часть, в том числе оконные и дверные группы, то работы важно согласовать в департаменте архитектуры, градостроительства местного органа власти.
Чтобы выполнить реконструкцию здания, свое разрешение на работы должны дать все собственники объекта. Принять решение о том, что работы необходимы, можно по причине сильного износа стройматериалов и конструкций, повреждений и утраты прочности элементов. Еще причиной перестройки часто выступает желание увеличить площадь объекта, пристроить дополнительные помещения или новые этажи. Так как изменения после строительных работ увеличат нагрузку на несущий каркас, без восстановления несущей способности тут не обойтись.
Если деформации незначительные или точечные, требуют замены конкретных частей объекта, то в нем проводят капитальный ремонт, а он не считается реконструкцией.
Не согласованная документально реконструкция здания это серьезное нарушение, которое карается административной ответственностью. Объект обязательно должен быть обследован экспертами, а на работы должны выдать специальное разрешение. Восстановление должно проходить по заранее подготовленному проекту.
Разрешение на реконструкцию — что это?
Когда собственник принял решение, что объект нужно реконструировать, стоит доверить компетентному подрядчику создание проектной документации. Она должна пройти проверку местными контролирующими инстанциями, которые подтвердят, что проект отвечает нормам градостроительных регламентов, проектам планировки территории и ее межевания. Когда проект реконструкции одобряют, застройщику разрешено приступать к указанным в проекте строительным работам.
Когда строительство завершено, нужно обратиться к кадастровому инженеру, чтобы он мог оформить технический план, а собственнику надо отправить документы в Горстрой и согласовать с ним возвращение здания в эксплуатацию после строительных работ.
Запрашивать документальное разрешение на работы не всегда обязательно. Согласно п.17 ст. 51 ГрК РФ, есть случаи, когда запрос документа не нужен. Вот эти случаи:
- Перестройка гаража на участке, используемом физлицом для личных нужд;
- Восстановление жилого либо садового дома, хозпостроек, находящихся на садовом земельном участке;
- Реконструкция объектов ИЖС,
- Восстановление объектов, не относящихся к объектам капитального строительства,
- Капитальный ремонт (в него входит замена или улучшение составных элементов здания, кроме несущих частей сооружения, коммуникаций).
Алгоритм выдачи разрешения
Порядок выдачи документа, который разрешает реконструировать объект, совпадает с действиями, необходимыми при оформлении разрешения на строительство.
Документацию на работы выдает уполномоченный орган исполнительной власти по строительной сфере, в Москве эту роль выполняет Мосгосстройнадзор. Чтобы вам выдали разрешение, нужно заявление застройщика, документы, подтверждающие право собственника на эксплуатацию здания и участка, на котором оно возведено. Еще понадобится заранее согласованная с планом, верно оформленные проектные документы и градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).
Какие данные содержат документы, которые разрешают реконструировать здание?
- ФИО заявителя (владельца сооружения);
- Название организации (если заявление подает юрлицо);
- Дата, когда разрешение было подписано;
- Информация о номере документа от органа, который выдает бумагу (к примеру, Мосгосстроя);
- Наименование объекта согласно проектным документам;
- Адрес объекта;
- Дата выдачи ГПЗУ, номер документа, орган, выдавший план;
- Дата, до которой разрешение будет действительно;
- Подпись уполномоченного сотрудника;
- Печать органа, который выдал документ.
Если какой-то информации не хватает, разрешение считается недействительным.
Проектные документы для реконструкции, которые нужно предоставить в Горстрой:
- Пояснительная записка к проекту;
- План-схемы участка по актуальному плану градостроительства;
- Раздел с архитектурными решениями для сооружения;
- Данные об инженерных сетях на объекте;
- План инженерных коммуникаций с отметкой мест подвода сетей;
- Проект для реконструкции здания.
Как получить разрешение на реконструкцию нежилого объекта
Процесс получения требуемых бумаг аналогичен для любых нежилых зданий:
- Согласование работ по восстановлению от всех собственников здания (если их несколько);
- Обращение в проектную организацию, включенную в СРО, для разработки проекта;
- Сбор всех документов на объект, прилегающий земельный участок;
- Проведение инженерного обследования на объекте, геодезических изысканий;
- Заказ ГПЗУ в уполномоченной инстанции;
- Подача собранных проектных документов и заявления для получения разрешения в Госстройнадзоре.
Чтобы восстановить здание, важно провести качественные инженерные изыскания. Их задача — выявить техногенные факторы, приводящие к износу или деформации конструкций, природные условия. Подрядчик, проводящий изыскания, тоже должен быть включен в соответствующую СРО.
В рамках работ на реконструируемом объекте изыскания инженеров дают возможность выполнить земляные работы с хорошим результатом, проверить совпадение эксплуатации объекта и его планового назначения. Еще за счет изысканий можно объяснить выбор конкретных архитектурных решений, планировки для реконструкции, описать сооружение комплексно. В ходе изысканий специалисты определяют, как объект влияет на окружающую среду, оценивает уровень безопасности объекта и выполнить нужные расчеты для обновления несущих элементов.
Результаты изысканий наряду с другими данными об объекте и планируемых работах включают в пакет документов, которые рассматриваются градостроительными органами.
Почему могут не выдать разрешение на реконструкцию
Застройщик может столкнуться с отклонением заявления на выполнение реконструкции. Этому предшествует ряд факторов:
- Документы, в частности заявление, неправильно заполнены;
- Копии документации на объект либо участок земли некачественные (их сложно прочитать, не видны реквизиты бумаг);
- В заявлении и иных бумагах стоит электронная подпись, которая не принадлежит заявителю (либо его законному представителю);
- В документации содержатся ошибки, исправления, помарки, текст трудно читается;
- В строительный надзор подан не весь пакет документов;
- Срок действия предоставленных документов уже истек;
- По аналогичному запросу уже был выдан отказ, но в документах сохранились ошибки;
- Заявление, поданное ранее, еще не утратило силу.
Еще заявитель может получить отказ в проведении восстановительных работ на объекте. О таких отказах уполномоченное ведомство обязано сообщить заявителю. Причины отказа могут быть следующими:
- В пакете документов содержатся не все бумаги, которые предусмотрены в регламенте для выдачи разрешения;
- Поданные заявителем документы не вписываются в нормы реконструкции сооружений, действующие на момент выдачи плана участка;
- Предоставленные документы о выполнении реконструкции не соотносятся с видом разрешенного использования (ВРИ) земельного участка.
Когда все неточности в документации устранены, ее можно подавать заново.
Срок рассмотрения заявления и выдачи разрешения
Градостроительный кодекс указывает, что получить разрешение на реконструкцию объекта можно максимум за 7 дней. Но для ряда объектов рассмотрение пакета документов длится дольше. Сбор требуемых бумаг, осуществление изысканий и обследования здания тоже занимает немало времени. Например, экспертная оценка может занять до 2-3 месяцев, а получение градостроительного плана вашего участка — до 4 недель.
Как законно провести реконструкцию в Москве
Если вам нужно восстановить здание в Московской области и соблюсти все правила, регламентируемые ГрК РФ, обратитесь к опытному застройщику. Команда КомпозитПрофСтрой поможет провести обследование объекта, составить проект реконструкции сооружения, выполнить необходимые строительные работы, ввести сооружение в эксплуатацию. Мы имеем большой опыт в восстановлении несущей способности, архитектурного облика объектов разного целевого профиля, давности постройки.
